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專家談中國樓市主要矛盾只字未提民眾買不起房

2018-04-20 09:24 來源：中國經(jīng)濟時報

[摘要] 由于我國房地產市場發(fā)展階段和面臨的主要矛盾均已發(fā)生重大變化，進一步完善房地產相關政策不僅要針對庫存下降、貸款利率仍處于歷史低位、熱點城市高價房將相繼入市的短期形勢，更要重視根據(jù)房地產市場發(fā)展階段的變化適時調整發(fā)展目標。

　　一季度房地產市場運行的總體特點

　　按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，各地繼續(xù)堅持分類指導、因城施策，市場運行呈現(xiàn)一些新的特征。

　　一是熱點城市房價漲幅低于全國房價漲幅。3月份15個熱點城市中9個城市新建商品住宅銷售價格同比下降、7個城市環(huán)比下降，二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大。

　　二是房地產開發(fā)投資增速高于新開工和施工面積增速。一季度開發(fā)投資同比增長10.4%，增速比去年全年上升3.4個百分點，是2015年以來最高水平。1—3月份房屋新開工面積和施工面積分別同比增長9.7%和1.5%。

　　三是銷售增速放緩，土地購置面積下降。1—3月份，商品房銷售面積同比增長3.6%，比去年全年回落4.1個百分點。土地購置面積同比增長0.5%，比去年全年回落15.3個百分點。

　　四是房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯放緩。1—3月份開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長3.1%，比去年全年回落5.1個百分點。

　　其中，個人按揭貸款同比下降6.8%。

　　趨勢判斷

　　1—3月份開發(fā)投資增速達到10.4%的歷史新高點，主要原因有兩方面：一是去年購置的大量高價土地，今年集中進入開發(fā)階段。二是一季度地價漲幅超過20%，超過房價漲幅。

　　但從新開工面積、施工面積、銷售面積和房地產開發(fā)企業(yè)到位資金等前瞻性指標的變動情況看，一季度的增速難以維持，未來幾個月增速將逐步回落。

　　由于房地產庫存明顯下降，絕大部分城市的庫存已從供過于求轉為供求平衡，一些城市已呈現(xiàn)短期供不應求，在利率水平總體仍處于歷史低位的情況下，全年新建商品房價格上漲壓力較大。

　　政策建議

　　由于我國房地產市場發(fā)展階段和面臨的主要矛盾均已發(fā)生重大變化，進一步完善房地產相關政策不僅要針對庫存下降、貸款利率仍處于歷史低位、熱點城市高價房將相繼入市的短期形勢，更要重視根據(jù)房地產市場發(fā)展階段的變化適時調整發(fā)展目標，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，研究出臺房地產市場長效機制，努力實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

　　一是繼續(xù)抓好熱點城市和有過熱苗頭的城市房地產市場調控工作，保持住房金融條件基本穩(wěn)定，增加房價上漲壓力大的城市住宅用地有效供應，支持改善性需求、保障基本需求、抑制投機性需求。二是加快培育和發(fā)展住房租賃市場，要以人口凈流入多的大中城市為重點積極發(fā)展租賃市場特別是長期租賃市場，鼓勵和引導集體經(jīng)濟組織、非房地產企業(yè)等主體利用自有合法用地建設租賃住房，發(fā)展一批專業(yè)化、機構化租賃企業(yè)。三是加快建立產權房、共有產權房和租賃住房有序流通機制，增強社會各類存量房源流動性，形成高效靈活的住房供給體系，更好滿足居民多層次住房需求。