國(guó)土部：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松
國(guó)土部昨日召開(kāi)2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況新聞發(fā)布會(huì)。國(guó)土部土地利用管理司副司長(zhǎng)竇敬麗表示，今年要堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央調(diào)控政策不動(dòng)搖，堅(jiān)決促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程用地堅(jiān)決應(yīng)保盡保，違法違規(guī)用地堅(jiān)決打擊，一手抓以保障性安居工程為主的住房用地供應(yīng)，同時(shí)也要抓好已供土地的開(kāi)發(fā)利用建設(shè)，及早形成有效供應(yīng)。
竇敬麗表示，2011年住房用地市場(chǎng)運(yùn)行保持了較為平穩(wěn)的狀況，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000萬(wàn)套建設(shè)任務(wù)的順利落地；另一方面，商品住房用地落實(shí)仍創(chuàng)新高，為配合落實(shí)中央調(diào)控目標(biāo)，加快形成住房有效供應(yīng)、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸作出了貢獻(xiàn)。
在一系列調(diào)控政策措施作用下，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)。截至2011年12月底，全國(guó)未竣工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地約為前3年房地產(chǎn)用地平均供應(yīng)量的3.4倍，未竣工土地總體能夠滿足持續(xù)開(kāi)發(fā)需要。市場(chǎng)上地價(jià)漲幅回落，土地市場(chǎng)趨于理性。
據(jù)介紹，2011年，全國(guó)商品住房用地計(jì)劃落實(shí)10.5萬(wàn)公頃，超過(guò)前2年年均實(shí)際供應(yīng)量(8.17萬(wàn)公頃)28.5%。上海、天津、福建、云南、貴州、廣西等省(區(qū)、市)住房用地計(jì)劃落實(shí)率均超過(guò)90%。
竇敬麗表示，今年工作的基本要求和重點(diǎn)任務(wù)是：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松，以保障并合理供應(yīng)住房用地和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展為根本出發(fā)點(diǎn)，繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)中央各項(xiàng)調(diào)控政策措施，加大監(jiān)管和調(diào)控力度，鞏固已有調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；繼續(xù)以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房宗地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，嚴(yán)格督促按合同約定條件建設(shè)和開(kāi)竣工，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處置閑置土地，堅(jiān)決打擊違法轉(zhuǎn)讓土地行為。
對(duì)于“去年國(guó)土部供地計(jì)劃落實(shí)不足七成”的報(bào)道，竇敬麗表示，去年供地計(jì)劃落實(shí)不足七成的主要原因，一方面是供地計(jì)劃編制過(guò)大，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)研判還有不科學(xué)、不合理的情況。另一方面，商品住房的供應(yīng)受市場(chǎng)需求的影響，去年上半年開(kāi)始是高價(jià)地，下半年隨著市場(chǎng)的變化出現(xiàn)了流拍流掛的現(xiàn)象，勢(shì)必影響到土地的供應(yīng)，也勢(shì)必影響到最終計(jì)劃的落實(shí)。此外，國(guó)有土地房屋征收和拆遷補(bǔ)償條例頒布實(shí)施以后，對(duì)征地工作也有一定的影響，工作進(jìn)程比較緩慢，對(duì)供地計(jì)劃的落實(shí)也有影響。她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，大家關(guān)注供地計(jì)劃的完成率，更要看實(shí)際的供地量。目前市場(chǎng)上存量的土地總體能夠滿足持續(xù)開(kāi)發(fā)需要，能夠?yàn)楹罄m(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控起積極的作用。
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房?jī)r(jià)仍面臨下降壓力
央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在緩解當(dāng)前資金壓力的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也形成一定利好。由于銀行信貸投放能力增加，首次購(gòu)房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購(gòu)房需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)樓市成交量有望逐步回暖。不過(guò)，成交量復(fù)蘇并非意味著房?jī)r(jià)將出現(xiàn)反彈。從當(dāng)前樓市庫(kù)存量和開(kāi)發(fā)商自身資金壓力來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)依然面臨下行壓力。
從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市1月份房?jī)r(jià)無(wú)一上漲。與上月相比，價(jià)格下降的有48個(gè)，持平的有22個(gè)。限購(gòu)最嚴(yán)格的一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下調(diào)0.2%，非限購(gòu)城市環(huán)比也下調(diào)0.12%。不只是新房?jī)r(jià)格，二手房房?jī)r(jià)也出現(xiàn)環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)快速上漲的局面已經(jīng)得到遏制。
與房?jī)r(jià)停漲相對(duì)應(yīng)的是成交量的持續(xù)低迷。1月10個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量環(huán)比下降超過(guò)五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少65%；上海和廣州成交面積環(huán)比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)整銷售策略、減輕銷售壓力已經(jīng)成為房企促銷的源動(dòng)力。
可以看到，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、物價(jià)趨于回落，此次央行宣布“降準(zhǔn)”將使貨幣供應(yīng)量增大。不過(guò)在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策未變的情況下，對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款放松的可能性并不大。這就意味著，開(kāi)發(fā)商依然面臨著來(lái)自資金層面的壓力，通過(guò)降價(jià)促銷、加快回款速度仍是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的首選。不過(guò)對(duì)于首次購(gòu)房人群而言，由于銀行信貸規(guī)模的提升，將有望獲得更多信貸支持，從而釋放購(gòu)房需求，并帶動(dòng)樓市成交量的回暖。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于房?jī)r(jià)已有回落，再加上信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，2、3月份全國(guó)多個(gè)城市有望迎來(lái)樓市小陽(yáng)春。
值得注意的是，成交量回暖并不意味著房?jī)r(jià)將迎來(lái)反彈。目前我國(guó)樓市供大于求的局面依然嚴(yán)峻，最突出的就是樓市庫(kù)存量的不斷攀升，部分開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力甚至已經(jīng)超過(guò)2008年的低迷時(shí)期。1月底，京滬深等10個(gè)典型城市的新建商品住宅庫(kù)存總量已經(jīng)達(dá)到5900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%。不僅如此，如果算上潛在供應(yīng)量，未來(lái)待消化的庫(kù)存仍是“天文數(shù)字”。業(yè)內(nèi)根據(jù)在建住宅面積及最近1年的新開(kāi)工面積推算，2012年上半年全國(guó)主要35個(gè)熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將明顯增加，合計(jì)潛在供應(yīng)面積達(dá)到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實(shí)際出讓面積且單套住宅100平方米計(jì)算，潛在供應(yīng)住宅將超過(guò)200萬(wàn)套。
顯然，巨大的庫(kù)存已經(jīng)成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此，未來(lái)成交量的適度放量不會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前“供大于求”的市場(chǎng)格局發(fā)生反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)并不具備反彈動(dòng)力。即使貨幣政策出現(xiàn)松動(dòng)、地產(chǎn)政策面臨有針對(duì)性的微調(diào)，依然不會(huì)改變國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策基調(diào)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，為了維持現(xiàn)金流，適當(dāng)放緩建設(shè)步伐、減少土地?cái)U(kuò)張、加快存貨周轉(zhuǎn)是度過(guò)樓市“寒冬”的法寶，這就意味著房?jī)r(jià)調(diào)整仍將持續(xù)。(中國(guó)證券報(bào))
兩部委聯(lián)手防控樓市降溫負(fù)面效應(yīng)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)不懈的背景下，監(jiān)管層已著手疏導(dǎo)控制下一步市場(chǎng)降溫可能帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。
本報(bào)記者從相關(guān)人士處獲悉，銀監(jiān)會(huì)近日對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)出密集提示，明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模，并強(qiáng)化房企“名單制”管理，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開(kāi)展壓力測(cè)試。
與此同時(shí)，國(guó)土部近期也提出要加強(qiáng)與央行、銀監(jiān)會(huì)協(xié)商，抓緊出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，防范因地方債務(wù)壓力產(chǎn)生違規(guī)供地行為。
可以預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防控將成今年各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防控任務(wù)的重中之重。
“房地產(chǎn)過(guò)熱地區(qū)”即指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)。控制這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模，將有助于緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。不過(guò)，在開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中，依靠貸款的占比并不如預(yù)期的那么高。
以去年的數(shù)據(jù)為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，依靠國(guó)內(nèi)貸款的約1.26萬(wàn)億元，僅占15.09%，絕大部分資金來(lái)源于自籌、定金及預(yù)售款。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，控制開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模必須要與其他措施相配合，才能出現(xiàn)較為明顯的政策效果。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)的樓市調(diào)控下，部分開(kāi)發(fā)商已出現(xiàn)資金鏈緊張風(fēng)險(xiǎn)。為此，銀監(jiān)會(huì)近期加緊督促銀行強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“名單制”管理，逐戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查和流動(dòng)性、清償力測(cè)算，并相應(yīng)制定應(yīng)對(duì)預(yù)案。
值得關(guān)注的是，銀監(jiān)會(huì)還要求商業(yè)銀行督促分析房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)授信規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)狀況，跟蹤監(jiān)測(cè)相關(guān)行業(yè)間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，立足產(chǎn)業(yè)鏈條開(kāi)展壓力測(cè)試，作出防控化解風(fēng)險(xiǎn)的整體規(guī)劃安排。
無(wú)獨(dú)有偶，相關(guān)監(jiān)管部門擬出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，也是為做好房地產(chǎn)政策儲(chǔ)備和預(yù)評(píng)估，疏導(dǎo)控制下一步市場(chǎng)降溫可能帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)。
一份來(lái)自國(guó)土部的調(diào)研報(bào)告顯示，地方土地儲(chǔ)備平臺(tái)本身的資金風(fēng)險(xiǎn)可控，但地方政府往往將土地儲(chǔ)備平臺(tái)與地方融資平臺(tái)捆綁在一起，進(jìn)行抵押融資，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)較大。而上述辦法就是為預(yù)防解決該問(wèn)題的發(fā)生。
監(jiān)管層嚴(yán)防死守風(fēng)險(xiǎn)底線，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍從嚴(yán)不懈。住建部已明確：繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。不過(guò)，在遏制不合理需求的同時(shí)，政策有望向合理購(gòu)房需求傾斜。(上海證券報(bào))
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